El Ayuntamiento de Merced se opuso el lunes por la noche en gran medida a un punto solicitado en la agenda para debatir la ampliación de las protecciones a los inquilinos tras escuchar una amplia oposición de los miembros de la comunidad.
El concejal del Distrito 6, Fue Xiong, encabezó una discusión para considerar añadir un punto de acción a una agenda futura. Xiong presentó cuatro programas como salvaguardas adicionales para los inquilinos de Merced: un programa de registro de alquiler, un programa proactivo de inspección y cumplimiento de códigos, una ordenanza de estabilización de alquileres y un programa de derecho a representación legal para los inquilinos.
Más de una docena de propietarios, administradores de propiedades, propietarios y defensores de la vivienda hablaron durante comentarios públicos. El artículo recibió decenas de comentarios públicos escritos en línea.
La mayoría instó al ayuntamiento a reconsiderar avanzar con un punto de acción basado en la presentación de Xiong.
La moción de Xiong para incluir el punto en una agenda futura no avanzó porque ningún otro miembro del consejo emitió un segundo voto a favor de ella.
“Supongo que con eso voy a proponer que el personal avance en la investigación de formas de ampliar las protecciones para los inquilinos, y dejaré que el resto del consejo decida”, dijo Xiong.
Cualquier propuesta para ampliar la protección de los inquilinos debe tener en cuenta a los pequeños empresarios familiares que invirtieron tiempo y dinero en la comunidad, dijo el concejal del Distrito 2, Yang Pao Thao, antes de rechazar la moción de Xiong.
El ayuntamiento aprobó dos ordenanzas que protegían a los inquilinos a principios de este año.
Uno de ellos, el programa de infractores repetidos del código de vivienda, fue aprobado en junio por unanimidad. Está dirigido a propietarios que acumulan tres infracciones de vivienda en un año y ordena a los agentes de control del código que multen a los infractores reincidentes con una multa diaria de 1.000 dólares por infracciones no corregidas.
La ordenanza fue ampliamente celebrada por defensores de los derechos de los inquilinos, miembros del consejo y administradores de propiedades.
Con una votación de 6 a 1 el lunes por la noche, el ayuntamiento también finalizó una resolución que establece procedimientos de inspección para edificios de varias unidades de calidad inferior.
La votación del lunes sobre los procedimientos se produjo tras múltiples discusiones por parte del ayuntamiento, y después de que el fiscal de la ciudad, Craig J. Cornwell, recibiera en marzo una carta de la oficina del fiscal general del estado advirtiendo que las políticas de inspección de la ciudad para edificios multiunidades de calidad inferior no cumplían con la ley estatal.
Las políticas que Xiong esperaba debatir el lunes por la noche habrían añadido más protecciones para los inquilinos, pero sus colegas del consejo dijeron que querían esperar a ver cómo se desarrolla la ordenanza del programa de infractores del código de vivienda, comúnmente conocida como la ordenanza anti-propietarios de barrios marginales.
“Ni siquiera dejaste secar la tinta de la ordenanza después de que se imprimió”, le dijo a Xiong el concejal del Distrito 1, Darin DuPont.
Thao estuvo de acuerdo, diciendo: “No creo que este sea el momento adecuado para adoptar nada.”
El público opina
El ayuntamiento escuchó múltiples testimonios de gestores y propietarios de propiedades durante comentarios públicos. Muchos se opusieron al punto y expresaron preocupación por las consecuencias no deseadas para los propietarios bienintencionados.
“Estas políticas pueden sonar compasivas, pero tienen consecuencias”, dijo Erin Hamm, administradora de propiedades y miembro del consejo escolar.
Hamm apoyó la ordenanza anti-propietarios de barrios marginales del consejo, pero el lunes se pronunció en contra de la propuesta de Xiong.
Mike Sulaver, propietario de una propiedad, sugirió a los miembros del ayuntamiento que redactaran un programa piloto para recopilar datos.
“Se debería indicar al personal que analice los datos reales de estas inspecciones incrementadas y reporte los resultados”, dijo Sulav.
El jefe de policía, Steven Stanfield, informó de un aumento en el número de llamadas a la división de cumplimiento de códigos del departamento durante la discusión del ayuntamiento sobre los procedimientos de inspección para edificios multiunidad de calidad inferior. El número de llamadas para presentar una queja informando de viviendas deficientes no estaba claro, añadió.
“Esta propuesta era una lista de deseos”, dijo John Bliss, propietario de una propiedad. “Alguien tiene que decir cuánto cuesta realmente, y qué puede y qué no puede hacer.”
Bliss se enfrenta a Xiong, junto con su también retador y empresario Yader Zeledon, en noviembre por el escaño del Distrito 6.
Paul Vose, un propietario jubilado, pidió al ayuntamiento que no avanzara con el punto del orden del día y que considerara a pequeños propietarios.
Alquila viviendas a precios por debajo del mercado y está pagando aproximadamente 25.000 dólares en gastos relacionados con el moho, dijo.
Esa experiencia, dijo Vose, le costó más de lo que cobraba por el alquiler en un año y resultó en un juicio.
“Somos un pequeño casero. Estamos jubilados”, dijo Vose. “Esta es nuestra protección contra la inflación.”
Por otro lado, los defensores de los derechos de los inquilinos y de la vivienda asequible apoyaron las políticas.
La inquilina LaTanya Ri’Chard habló en apoyo de una mayor protección para los inquilinos y expresó su preocupación por el alto coste de la vida.
“No es trabajo del inquilino mantenerte a flote económicamente”, dijo Ri’Chard, dirigiéndose al público y a los miembros del consejo.
Blanca Ojeda, defensora de la vivienda de Faith in the Valley, también habló en apoyo a la presentación de Xiong.
“Si estás haciendo lo correcto… la responsabilidad no debería ser algo que temas”, dijo Ojeda, refiriéndose a los caseros.
“Esto no es nosotros contra ellos”, añadió. “Esto va de vivienda segura frente a vivienda insegura.”
El Consejo rechaza una revisión adicional
Los miembros del consejo rechazaron la acción propuesta por Xiong, calificándola de exceso de intervención gubernamental y citando leyes estatales que ya protegen a los inquilinos.
También dijeron que necesitaban más datos antes de considerar una propuesta de este tipo en el futuro.
La concejal del Distrito 5, Sarah Boyle, hizo varias preguntas.
“Antes de considerar ampliar el programa que acabamos de adoptar, quiero ver los resultados”, dijo, “¿Cuántas propiedades están siendo designadas como infractores recurrentes? ¿Las sanciones aumentadas están resultando en un cumplimiento más rápido? ¿Cuántos inquilinos están siendo desplazados realmente? ¿Qué problemas estamos descubriendo que nuestra nueva ordenanza no puede abordar?”
Boyle representa el distrito donde se encuentra Merced Gardens Apartments, un complejo de viviendas asequibles en el norte de Merced. El propietario, con sede en el sur de California, perdió la financiación federal el año pasado tras ser multado por violaciones del código de vivienda.
DuPont calificó la presentación de Xiong como una “bofetada” para el concejal Shane Smith, quien fue fundamental en la redacción de la ordenanza anti-propietarios marginales.
Se pasó por alto el tiempo y el esfuerzo de Smith para “negociar un acuerdo” entre defensores de la vivienda, gestores de propiedades y propietarios, dijo DuPont.
El concejal del Distrito 3, Mike Harris, dijo que lo único que sí apoya es la presencia de más agentes de control del código. “Está claro que ahora están sobrecargados de trabajo”, dijo.
Actualmente, el programa de cumplimiento de códigos de Merced cuenta con cuatro agentes que investigan las quejas en propiedades de toda la ciudad. Estas propiedades incluyen viviendas residenciales, solares vacíos, edificios deteriorados y todas las demás propiedades que suponen una preocupación para la salud y seguridad dentro de los límites de la ciudad.
“Mi agradecimiento y admiración a los caseros, administradores de propiedades, que lo hacen bien”, dijo Harris. “Intenté ser propietario dos veces, y acabé en los tribunales ambas veces, perdiendo dinero, y juré no volver a hacerlo.”
Tras finalizar la reunión del ayuntamiento, el administrador de la propiedad, Bill Baker, dijo a The Merced FOCUS que no todos los propietarios son ricos. Muchos son adultos promedio que buscan la jubilación.
“El sector inmobiliario es la última frontera”, dijo Baker.
Ashley Marie Suárez, defensora de políticas en Leadership Counsel for Justice and Accountability, habló durante comentarios públicos sobre la discusión del consejo tanto sobre la resolución de inspección de edificios multiunidad como sobre la presentación de Xiong.
Suárez asiste regularmente a las reuniones del ayuntamiento para defender a los inquilinos vulnerables. A menudo se reúne con hispanohablantes que necesitan ayuda para entender la política de vivienda.
“Creo que lo realmente importante a recordar es que este trabajo es un esfuerzo de grupo”, dijo a FOCUS. “El gobierno local, el ayuntamiento, es simplemente otro trabajo en equipo. Es un gran proyecto en grupo, y el proyecto es hacer que la ciudad de Merced sea la mejor que pueda ser: crecer, que todos tengan igualdad de oportunidades.”
