Los costos de alquiler de Merced continúan aumentando constantemente. ¿Qué está detrás del aumento?

Tiempo de Lectura 7 minutos

En los 20 años que Lisa Hicks ha vivido en el Valle Central, ha visto cómo los alquileres locales aumentaban año tras año.

Esa tendencia, aunque interrumpida brevemente por la pandemia, se ha intensificado. Por ejemplo, de enero de 2015 a enero de 2024, el alquiler mensual promedio en el condado de Merced aumentó constantemente: de $974 en 2015 a $1,932 en enero de 2024.

“No parece que haya un final a la vista”, dijo Hicks, de 44 años, coordinador de transacciones de bienes raíces en Keller Williams Property Team en Merced.

Dijo que en los últimos años menos personas han puesto casas en el mercado. Eso, combinado con la falta de construcción, ha obligado a muchos residentes a entrar en el mercado de alquiler. “La propiedad de vivienda ha bajado mucho”.

El Condado de Merced y el resto del Valle han visto aumentar los alquileres de apartamentos en los años transcurridos desde la pandemia. Pero incluso con el aumento de los precios de los alquileres en Merced, donde el ingreso familiar promedio es de $64,772, en comparación con $91,905 para el estado, según las cifras del Censo de EE. UU. de 2022, sigue siendo significativamente más asequible que en otros lugares de California.

Los alquileres de Merced son un 26 por ciento más bajos que el promedio nacional y un 31 por ciento más bajos que el alquiler promedio en California.

Alex Lacter, portavoz de Zillow, señaló que el mercado de alquiler del condado de Merced ha mostrado resiliencia al navegar por los flujos y reflujos económicos que se observan en todo el Valle Central, según el Índice de Alquiler Observado de Zillow.

El índice calcula el promedio de todos los precios de alquiler entre el percentil 35 y el 65, con el objetivo de identificar el alquiler “típico” de un municipio.

Aun así, según el Herramienta interactiva basada en la web “Affordability for Who?” – que es administrado por el Centro Terner y UC Berkeley y calcula la asequibilidad de la vivienda – alrededor del 66% de los inquilinos en Merced pueden permitirse vivir de manera cómoda o manejable, en comparación con el 61% de los inquilinos en Fresno y el 63% de los inquilinos en el condado de Stanislaus.

La herramienta también revela disparidades significativas entre varios grupos demográficos y socioeconómicos, lo que subraya la importancia de considerar estos factores en las evaluaciones de asequibilidad de la vivienda.

Por ejemplo, los hogares encabezados por personas con un título universitario tienen una probabilidad significativamente mayor de poder permitirse residir en el condado de Merced a un nivel de vida cómoda o manejable (89%) que los no graduados universitarios (66%). Entre los hogares de Merced con niños, solo el 49% puede permitirse vivir de manera cómoda o manejable, en comparación con el 67% de los hogares sin niños.

“Es cierto que los empleos pagan menos en Merced, pero también que los alquileres de viviendas son más baratos allí”, dijo Rowena Gray, profesora asociada de economía de UC Merced.

La cantidad limitada de viviendas locales juega un papel importante

Gray señaló que el impacto del salario mínimo en Merced es más significativo que en muchas otras comunidades de California. A pesar de que los alquileres han aumentado en línea con las comunidades del Área de la Bahía, la asequibilidad general en Merced se mantiene relativamente estable.

Mencionó la limitada expansión de la vivienda disponible y los altos precios de la tierra como los principales factores que impulsan el aumento de los alquileres en Merced.

“Estos factores, que hacen que sea menos probable que se construyan apartamentos más baratos, también prevalecen en otros lugares”, dijo. “El aspecto único de las áreas tipo Merced podría ser el mayor número de migrantes y personas que no hablan inglés, que podrían enfrentar desafíos para acceder a programas de asequibilidad”.

Estos problemas no son exclusivos de Merced. Gray señaló que con un número creciente de estudiantes, adultos jóvenes, jubilados y divorciados, el área necesita urgentemente más opciones de vivienda de menor tamaño. “Vemos una proliferación de McMansiones”, dijo. “Pero lo que realmente necesitamos son más estudios y apartamentos de un dormitorio”.

Una McMansion es un ejemplo de una casa grande y espaciosa con varios dormitorios.

La ciudad dice que abordar la necesidad de vivienda es clave

Satisfacer esta creciente necesidad de los inquilinos de tener opciones asequibles es una prioridad para la ciudad de Merced, que es la sede del condado. “Merced todavía tiene una gran escasez de viviendas asequibles, y necesitamos seguir produciendo más unidades”, dijo Kim Nutt, supervisora del programa de vivienda de Merced.

La última evaluación de las necesidades de vivienda de la ciudad revela que hay un total de 86,767 unidades de vivienda asequible disponibles actualmente. El informe agrega que “las leyes estatales y federales de vivienda definen el pago en exceso (también conocido como carga de costos) como un hogar que paga más del 30 por ciento de sus ingresos brutos para gastos de vivienda”. Las estimaciones de la Oficina del Censo de los Estados Unidos para 2022 para la ciudad de Merced indican que poco menos del 50% de los hogares que alquilan tienen una carga de costos.

Gray dijo que esta escasez de viviendas, tanto en el Valle Central como en todo el estado, justifica la acción colectiva, y que los incentivos políticos son cruciales para ajustar la combinación de nuevas construcciones.

“Centrarse en aumentar la oferta en cualquier dimensión es un enfoque razonable”, dijo. “La vivienda se filtra hacia abajo, por lo que la construcción de cualquier tipo de vivienda alivia la presión. Sin embargo, en términos de sostenibilidad a largo plazo, sería mejor tener un plan para aumentar la densidad y las comodidades en el centro de la ciudad, rejuvenecer el centro de la ciudad, mejorar el tránsito y construir una ciudad más segura y sostenible con un mejor sentido de comunidad”.

Un informe de 2022 del Centro Terner señaló que los inquilinos se enfrentan no solo a una escasez de opciones de vivienda, sino también a la ayuda pública. “La escasez no es solo de viviendas, sino también del apoyo del gobierno, las protecciones de los inquilinos y el interés público, lo que ha aumentado las tensiones y profundizado la desigualdad”, escribieron sus autores.

En medio del desafío del aumento de los alquileres en Merced, los gobiernos locales y las organizaciones dicen que están implementando activamente iniciativas y esfuerzos comunitarios para brindar opciones de vivienda asequible y mitigar el impacto.

Jennifer Flachman, analista de gestión sénior y oficial de información pública de Merced, señaló que si bien la división de vivienda de la ciudad no tiene control sobre las tarifas de alquiler locales, la ciudad ha invertido en varios programas destinados a la asequibilidad de la vivienda.

Citó específicamente el Programa de Asociaciones de Inversión HOME (HOME, por sus siglas en inglés), que proporciona subvenciones de uso comunitario para construir, comprar y rehabilitar viviendas asequibles, así como el Programa de Subvenciones en Bloque para el Desarrollo Comunitario (CDBG, por sus siglas en inglés), que proporciona subvenciones anuales para el desarrollo de comunidades urbanas viables para residentes de ingresos bajos y moderados.

“Asignamos fondos de HUD para HOME y CDBG para la creación de viviendas asequibles”, dijo Flachman. “Sin embargo, esta contribución sigue siendo modesta debido a los altos costos de las nuevas construcciones”.

Los montos de asignación de 2024 para CDBG y HOME acaban de ser liberados de los fondos del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD, por sus siglas en inglés), explica Erica Stafford, especialista en programas de vivienda de la Ciudad de Merced.

Stafford dijo que CDBG y HOME están asignando poco más de $1 millón y alrededor de $450,000, respectivamente.

A medida que las ciudades crecen y evolucionan, las necesidades de vivienda de la población cambian. La Actualización del Elemento de Vivienda Multijurisdiccional evalúa cómo se están satisfaciendo las demandas actuales de las jurisdicciones participantes y los planes para las necesidades de vivienda proyectadas para los próximos ocho años. Foto cortesía del condado de Merced Elemento de Vivienda Multi-jurisdiccional.

Entre los que esperan aumentar el stock de viviendas asequibles se encuentra la organización sin fines de lucro Central Valley Coalition for Affordable Housing, que ha desarrollado más de 280 proyectos en toda la región desde 1989.

“La mayoría de mis desarrollos son viviendas asequibles”, dijo Christina Alley, directora ejecutiva del grupo, quien señaló que su primer desarrollo fue un proyecto de 27 unidades de dúplex de tres y cuatro dormitorios en Merced. “Central Valley Coalition está poniendo a disposición de las personas que no pueden pagarlas viviendas seguras, enriquecidas y asequibles de calidad”.

El crecimiento de la población de Merced supera a los condados vecinos

Estos esfuerzos llegan en un momento en que Merced, y los condados circundantes, continúan viendo un crecimiento significativo de la población a medida que los residentes se mudan al Valle Central desde la costa.

Los datos de la Oficina del Censo de EE. UU. muestran que la población de Merced ha aumentado cada año desde 2010, creciendo aproximadamente un 14 por ciento, de 255,793 residentes en 2020 a 291,920 residentes según el recuento del año pasado.

Esos aumentos superan el crecimiento de la población en los condados cercanos de Fresno (9 por ciento) y Stanislaus (7 por ciento) durante el mismo período de tiempo.

Como un importante centro metropolitano en el Área de la Bahía, San Francisco ofrece más oportunidades de trabajo y cuenta con salarios promedio más altos que las ciudades del Valle Central. Sin embargo, esto también se traduce en una renta media más alta en comparación con otras regiones.

El Informe Nacional de Alquileres de abril de 2024 de Zumper explica que el alquiler medio actual de una habitación de $1,227 de la Ciudad de Merced es $961 menos costoso que la mediana estatal. También es $1,683 menos costoso que el alquiler promedio en San Francisco, la ciudad más cara de California, seguida de San Diego.

“Si bien generalmente pensamos en los jubilados que cobran en áreas de altos precios de vivienda como el Área de la Bahía, vienen a Merced y pagan todo en efectivo por casas más baratas y, por lo tanto, aumentan los precios de las viviendas”, dijo Gray. “La escasez general de viviendas empuja a algunos de ellos al mercado de alquiler”.

Esa escasez es, dijo, en parte un legado de la enorme crisis que Merced experimentó durante la Gran Recesión, durante la cual el condado fue uno de los lugares más afectados del país.

“Tomó mucho tiempo comenzar a construir de nuevo en la ciudad”, dijo Gray. “Así que, aunque vemos una cantidad decente de nuevos proyectos en este momento, el número de nuevas unidades probablemente no esté donde habría estado sin la recesión”.